Ein Immobilienverkauf findet nicht immer erst dann statt, wenn das Haus oder die Wohnung vollständig abbezahlt ist. Ein beruflicher Umzug, eine veränderte familiäre Situation, eine Erbschaft oder eine strategische Neuausrichtung können dazu führen, dass Eigentümer ihre Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen möchten.
Grundsätzlich ist ein Verkauf trotz bestehender Immobilienfinanzierung möglich. Allerdings müssen dabei einige zusätzliche Punkte berücksichtigt werden. Besonders wichtig sind die noch offene Darlehenssumme, die Abstimmung mit der finanzierenden Bank und mögliche Kosten für die vorzeitige Ablösung des Kredits.
Ja, grundsätzlich können Eigentümer ein finanziertes Haus oder eine finanzierte Wohnung verkaufen. Die bestehende Finanzierung verhindert einen Immobilienverkauf nicht automatisch.
In vielen Fällen ist zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Für die übliche lastenfreie Übertragung an den Käufer muss geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen die Bank der Löschung beziehungsweise Freigabe zustimmt.
Deshalb sollte die bestehende Finanzierung möglichst frühzeitig in die Verkaufsplanung einbezogen werden.
Bevor die Immobilie angeboten wird, sollten Eigentümer zunächst klären, wie hoch die aktuelle Restschuld des Immobilienkredits ist.
Diese Information ist entscheidend, weil sie zeigt, welcher Betrag aus dem Verkaufserlös zunächst für die Ablösung der Finanzierung benötigt wird.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Wird eine Immobilie für 400.000 Euro verkauft und beträgt die offene Darlehenssumme noch 180.000 Euro, muss die Restschuld grundsätzlich im Rahmen der Abwicklung berücksichtigt werden. Hinzu können weitere Kosten kommen.
Für Eigentümer ist deshalb nicht nur der Verkaufspreis entscheidend, sondern der Betrag, der nach Ablösung des Kredits und Abzug weiterer Verkaufskosten tatsächlich verbleibt.
Wird ein Immobilienkredit vor dem vereinbarten Ende der Zinsbindung zurückgezahlt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Damit kann die Bank einen finanziellen Nachteil ausgleichen, der durch die vorzeitige Beendigung des Darlehens entsteht.
Ob und in welcher Höhe eine solche Entschädigung anfällt, hängt vom jeweiligen Kreditvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Eigentümer sollten deshalb frühzeitig Kontakt mit ihrer Bank aufnehmen und sich eine konkrete Ablösesumme nennen lassen.
In bestimmten Konstellationen kann geprüft werden, ob eine bestehende Finanzierung übernommen oder anderweitig fortgeführt werden kann. Das ist jedoch keine automatische Option.
Entscheidend sind unter anderem:
In der Praxis wird häufig die bestehende Finanzierung im Zuge des Verkaufs abgelöst und der Käufer finanziert die Immobilie über ein eigenes Darlehen.
Gerade bei einer noch finanzierten Immobilie ist eine realistische Immobilienbewertung besonders wichtig.
Eigentümer sollten wissen, welcher Verkaufspreis unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erzielt werden kann und wie dieser im Verhältnis zur offenen Restschuld steht.
Bei der Bewertung spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:
Eine professionelle Wertermittlung schafft damit die finanzielle Grundlage für die weitere Verkaufsentscheidung.
Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn der erwartete Verkaufserlös nicht ausreicht, um die noch bestehende Finanzierung vollständig abzulösen.
In diesem Fall entsteht eine Finanzierungslücke.
Eigentümer sollten eine solche Situation unbedingt vor Beginn des Verkaufs mit ihrer Bank und gegebenenfalls weiteren fachlichen Beratern klären. Eine professionelle Immobilienbewertung kann frühzeitig zeigen, ob der voraussichtliche Marktwert ausreicht, um die bestehende Restschuld zu decken.
Neben den Informationen zur Finanzierung werden für einen professionellen Immobilienverkauf zahlreiche weitere Dokumente benötigt.
Dazu können beispielsweise gehören:
Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Dokumente wie Teilungserklärung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu.
Je früher diese Unterlagen vollständig vorliegen, desto effizienter kann der Verkaufsprozess vorbereitet werden.
Der grundsätzliche Ablauf unterscheidet sich nur teilweise von einem klassischen Immobilienverkauf.
Typischerweise erfolgen folgende Schritte:
Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Verkäufer, Käufer, Banken, Makler und Notar kann dazu beitragen, Verzögerungen zu vermeiden.
Der Verkauf einer finanzierten Immobilie bringt zusätzliche organisatorische Anforderungen mit sich. Gleichzeitig muss ein realistischer Verkaufspreis gefunden und die Immobilie professionell am Markt positioniert werden.
Ein erfahrener Immobilienmakler unterstützt Eigentümer beispielsweise bei:
Gerade bei einem bestehenden Immobilienkredit ist eine strukturierte Verkaufsplanung besonders wichtig.
Manche Eigentümer warten mit dem Verkauf, weil ihre Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist. Das muss jedoch nicht automatisch die wirtschaftlich beste Entscheidung sein.
Entscheidender ist das Gesamtbild aus:
Erst wenn diese Faktoren bekannt sind, lässt sich fundiert beurteilen, ob ein Verkauf aktuell sinnvoll ist.
Eine laufende Finanzierung steht einem Immobilienverkauf grundsätzlich nicht im Weg. Eigentümer sollten jedoch frühzeitig ihre Restschuld ermitteln, die Kreditbedingungen prüfen und den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie kennen.
Mit einer professionellen Immobilienbewertung und einer sorgfältig geplanten Vermarktung lässt sich der Verkaufsprozess strukturiert vorbereiten. Die konkrete Ablösung der Finanzierung sollte dabei rechtzeitig mit der Bank und den beteiligten Fachstellen abgestimmt werden.
