Viele Immobilien werden über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten finanziert. Gleichzeitig können sich die persönlichen Lebensumstände deutlich früher verändern. Ein beruflicher Wechsel, eine Scheidung, ein Umzug oder der Wunsch nach einer neuen Immobilie können dazu führen, dass ein Verkauf bereits geplant wird, obwohl das Haus noch nicht vollständig abbezahlt ist.
Dann stellt sich für Eigentümer die Frage: Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch eine Restschuld besteht?
Grundsätzlich kann eine finanzierte Immobilie auch vor vollständiger Rückzahlung des Darlehens verkauft werden. Allerdings müssen bestehende Kredite, Grundschulden und mögliche Kosten frühzeitig in die Verkaufsplanung einbezogen werden.
Ein laufender Immobilienkredit bedeutet nicht automatisch, dass Eigentümer bis zum Ende der Finanzierung mit einem Verkauf warten müssen.
In der Praxis werden zahlreiche Immobilien verkauft, auf denen noch eine Finanzierung liegt.
Entscheidend ist, dass geklärt wird:
Deshalb sollte die finanzielle Situation bereits vor Beginn der Vermarktung geprüft werden.
Die Restschuld bezeichnet den Teil eines Immobilienkredits, der zum jeweiligen Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Für den Kauf eines Hauses wurde ein Darlehen über 300.000 Euro aufgenommen. Zum geplanten Verkaufszeitpunkt beträgt die offene Darlehenssumme noch 190.000 Euro.
Diese 190.000 Euro stellen vereinfacht die Restschuld dar.
Der tatsächliche Ablösebetrag kann jedoch von der reinen Restschuld abweichen. Eigentümer sollten deshalb bei ihrer Bank eine aktuelle Auskunft zur Finanzierung beziehungsweise zum Ablösebetrag einholen.
Wird eine finanzierte Immobilie verkauft, muss die bestehende Finanzierung im Rahmen der Verkaufsabwicklung berücksichtigt werden.
Häufig wird ein Teil des Kaufpreises dazu verwendet, die noch offene Finanzierung abzulösen.
Der Ablauf kann vereinfacht so aussehen:
Die konkrete Abwicklung hängt vom jeweiligen Kaufvertrag, der Finanzierung und den beteiligten Banken ab.
Bei Immobilienfinanzierungen wird häufig eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Sie dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen.
Soll die Immobilie verkauft und lastenfrei übertragen werden, müssen entsprechende Eintragungen im Verkaufsprozess berücksichtigt werden.
Notar, Verkäufer und finanzierende Bank stimmen die notwendigen Schritte im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung miteinander ab.
Für Eigentümer ist deshalb wichtig, bestehende Grundschulden bereits bei der Vorbereitung des Verkaufs zu kennen.
Aus Sicht des Verkäufers ist dies die einfachere Ausgangssituation.
Angenommen:
Die Immobilie wird für 400.000 Euro verkauft und für die Finanzierung müssen noch 170.000 Euro abgelöst werden.
Vereinfacht verbleiben nach Ablösung der Finanzierung 230.000 Euro.
Davon müssen allerdings gegebenenfalls weitere Kosten berücksichtigt werden, die mit dem Verkauf beziehungsweise der Finanzierung verbunden sind.
Der tatsächlich verbleibende Betrag sollte deshalb immer individuell kalkuliert werden.
Schwieriger wird die Situation, wenn der erwartete Verkaufserlös nicht ausreicht, um die noch offene Finanzierung vollständig abzudecken.
Ein Beispiel:
Die offene Finanzierung beträgt 280.000 Euro. Die Immobilie kann am aktuellen Markt voraussichtlich jedoch nur für 250.000 Euro verkauft werden.
Dann entsteht eine Finanzierungslücke.
Bevor die Immobilie vermarktet wird, sollte mit der finanzierenden Bank geklärt werden, wie mit einem solchen Differenzbetrag umgegangen werden kann.
Gerade deshalb ist eine realistische Immobilienbewertung vor dem Verkauf besonders wichtig.
Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden.
Damit kann die Bank einen finanziellen Nachteil aus der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens ausgleichen.
Ob und in welcher Höhe eine solche Zahlung anfällt, hängt von der konkreten Finanzierung und den rechtlichen Voraussetzungen ab.
Eigentümer sollten daher vor dem Verkauf bei ihrer Bank klären:
So lässt sich besser einschätzen, welcher Betrag nach dem Verkauf tatsächlich verbleibt.
Wer sein Haus verkauft, möchte möglicherweise direkt eine andere Immobilie kaufen.
In bestimmten Konstellationen kann deshalb die Frage interessant sein, ob eine bestehende Finanzierung beziehungsweise die vorhandenen Sicherheiten angepasst oder für eine neue Immobilie weiterverwendet werden können.
Ob dies möglich ist, hängt von der Bank, dem bestehenden Darlehensvertrag, der neuen Immobilie und der Bonität des Kreditnehmers ab.
Eigentümer sollten entsprechende Möglichkeiten direkt mit ihrem Finanzierungspartner besprechen.
Bei einem Haus mit laufender Finanzierung ist der erzielbare Verkaufspreis besonders relevant.
Eigentümer sollten möglichst früh wissen, wie der aktuelle Marktwert im Verhältnis zur offenen Finanzierung steht.
Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt beispielsweise:
Auf dieser Grundlage lässt sich eine realistischere Verkaufsstrategie entwickeln.
Ein häufiger Denkfehler besteht darin, den gewünschten Verkaufspreis an der eigenen Finanzierung auszurichten.
Für den Immobilienmarkt spielt es jedoch grundsätzlich keine Rolle, wie hoch die persönliche Restschuld des Verkäufers ist.
Ein Käufer bewertet die Immobilie anhand des Objekts und der Marktsituation.
Beträgt die Restschuld beispielsweise 350.000 Euro, bedeutet das nicht automatisch, dass die Immobilie auch mindestens 350.000 Euro wert ist.
Deshalb sollten zwei Zahlen getrennt betrachtet werden:
Finanzielle Seite:
Wie hoch ist die offene Finanzierung?
Marktseite:
Welchen Preis kann die Immobilie aktuell realistisch erzielen?
Erst der Vergleich beider Werte zeigt, welche Ausgangssituation für den Verkauf besteht.
Neben den üblichen Verkaufsunterlagen sollten bei einer finanzierten Immobilie auch Informationen zur bestehenden Belastung verfügbar sein.
Für den Immobilienverkauf können unter anderem relevant sein:
Je früher die Unterlagen vollständig vorliegen, desto strukturierter kann der Verkaufsprozess vorbereitet werden.
Besonders häufig entsteht das Thema laufender Immobilienkredit im Zusammenhang mit einer Trennung oder Scheidung.
Wenn beide Partner gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind und eine Finanzierung besteht, müssen mehrere Fragen geklärt werden.
Beispielsweise:
Bei solchen Konstellationen sollten neben dem Immobilienmakler gegebenenfalls auch Bank, Steuerberatung und Rechtsberatung eingebunden werden.
Auch ohne finanzielle Schwierigkeiten kann ein Verkauf während der Finanzierung sinnvoll werden.
Vielleicht ist das bisherige Haus zu klein geworden, die Kinder sind ausgezogen oder ein beruflicher Umzug steht bevor.
Dann müssen Verkauf und Neukauf möglichst gut aufeinander abgestimmt werden.
Dabei spielen insbesondere folgende Faktoren eine Rolle:
Eine frühzeitige Planung schafft hier deutlich mehr Handlungsspielraum.
Beim Verkauf einer noch finanzierten Immobilie ist eine strukturierte Vorbereitung besonders wichtig.
GWB Makler unterstützt Eigentümer unter anderem bei:
Fragen zur konkreten Ablösung oder Gestaltung einer Finanzierung werden dabei mit der jeweiligen Bank beziehungsweise den zuständigen Fachstellen geklärt.
Ein laufender Immobilienkredit muss einem Hausverkauf grundsätzlich nicht entgegenstehen.
Entscheidend ist, die finanzielle Situation frühzeitig zu kennen. Eigentümer sollten deshalb Restschuld, möglichen Ablösebetrag, bestehende Grundschulden und gegebenenfalls weitere Kosten prüfen.
Anschließend sollte der realistische Marktwert der Immobilie ermittelt werden.
Liegt der erzielbare Verkaufspreis deutlich über der noch offenen Finanzierung, besteht häufig eine komfortablere Ausgangssituation. Liegt die Restschuld dagegen über dem erwarteten Verkaufserlös, müssen mögliche Finanzierungslücken vor dem Verkauf mit der Bank geklärt werden.
Eine professionelle Immobilienbewertung und eine strukturierte Verkaufsplanung schaffen dafür die notwendige Grundlage.
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Nehmen Sie Kontakt mit GWB Makler auf und lassen Sie zunächst den aktuellen Wert Ihrer Immobilie einschätzen.
Ein Verkauf ist nicht die einzige Möglichkeit. Wenn Sie Ihre Immobilie behalten und vermieten möchten, unterstützt Sie die GWB Hausverwaltung bei der professionellen Miet- und Immobilienverwaltung.
