Ein beruflicher Wechsel, Familienzuwachs oder der Wunsch nach einem neuen Wohnort: Für einen Umzug gibt es viele Gründe. Wer Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung ist, steht dabei häufig vor einer zusätzlichen Entscheidung: Soll die bisherige Immobilie verkauft oder behalten und vermietet werden?
Fällt die Entscheidung für einen Verkauf, müssen zwei große Vorhaben miteinander koordiniert werden. Während der Umzug vorbereitet wird, gilt es gleichzeitig, die Immobilie zu bewerten, Unterlagen zusammenzustellen, Interessenten zu finden und den Verkauf abzuwickeln.
Mit einer frühzeitigen Planung lassen sich beide Prozesse besser aufeinander abstimmen.
Bevor der Verkauf vorbereitet wird, sollten Eigentümer zunächst prüfen, ob sie ihre bisherige Immobilie tatsächlich verkaufen möchten.
Eine Vermietung kann interessant sein, wenn das Objekt langfristig als Kapitalanlage gehalten werden soll. Gleichzeitig entstehen dadurch neue Aufgaben und Verpflichtungen rund um Mietersuche, Verwaltung, Instandhaltung und laufende Kosten.
Ein Verkauf kann dagegen Kapital freisetzen, das beispielsweise für den Kauf oder die Finanzierung einer neuen Immobilie eingesetzt werden kann.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen und finanziellen Situation sowie von der jeweiligen Immobilie ab.
Der Verkaufsprozess sollte möglichst nicht erst wenige Wochen vor dem geplanten Umzug starten.
Bereits die Vorbereitung kann Zeit beanspruchen. Benötigte Dokumente müssen beschafft, der Immobilienwert eingeschätzt und die Vermarktung vorbereitet werden.
Anschließend folgen typischerweise:
Wer frühzeitig beginnt, schafft mehr Spielraum und reduziert den Druck, die Immobilie innerhalb eines sehr kurzen Zeitfensters verkaufen zu müssen.
Eine der wichtigsten Fragen lautet: Was ist meine Immobilie aktuell wert?
Gerade wenn mit dem Verkaufserlös bereits die nächste Immobilie oder andere Ausgaben geplant werden, ist eine realistische Einschätzung besonders wichtig.
Für die Bewertung können unter anderem folgende Faktoren relevant sein:
Ein realistischer Angebotspreis schafft eine solide Grundlage für die weitere Finanz- und Verkaufsplanung.
Viele Eigentümer beschäftigen sich erst mit den Verkaufsunterlagen, wenn bereits die ersten Interessenten vorhanden sind. Dadurch kann sich der weitere Ablauf unnötig verzögern.
Je nach Immobilie können beispielsweise folgende Dokumente benötigt werden:
Bei einer Eigentumswohnung kommen weitere Dokumente aus dem Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.
Es empfiehlt sich deshalb, frühzeitig zu prüfen, welche Unterlagen vorhanden sind und welche noch beschafft werden müssen.
Besonders anspruchsvoll wird die Planung, wenn nach dem Umzug direkt eine neue Immobilie gekauft werden soll.
Wer zunächst verkauft, kennt anschließend das tatsächlich verfügbare Kapital und kann die Finanzierung des neuen Hauses oder der neuen Wohnung entsprechend planen. Gleichzeitig muss möglicherweise für eine Übergangszeit eine andere Wohnlösung gefunden werden.
Wer dagegen zuerst eine neue Immobilie kauft, kann den Umzug häufig flexibler gestalten. Allerdings müssen unter Umständen zeitweise zwei Immobilien finanziert werden.
Welche Reihenfolge geeignet ist, hängt deshalb stark von der finanziellen Situation und den persönlichen Anforderungen ab.
Eine Immobilie kann grundsätzlich auch verkauft werden, wenn die ursprüngliche Finanzierung noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.
Vor dem Verkauf sollten Eigentümer jedoch mit ihrer finanzierenden Bank klären, welche Restschuld besteht und welche Bedingungen für die Ablösung oder weitere Gestaltung der Finanzierung gelten.
Gerade wenn der Verkaufserlös für eine neue Immobilie benötigt wird, sollte dieser Punkt möglichst frühzeitig in die Planung einbezogen werden.
Ein Verkauf während die Immobilie noch bewohnt wird, ist grundsätzlich möglich und in der Praxis nicht ungewöhnlich.
Allerdings müssen Besichtigungen dann mit dem eigenen Alltag und der Umzugsplanung abgestimmt werden.
Eine bewohnte Immobilie kann gleichzeitig den Vorteil haben, dass Räume eingerichtet sind und Interessenten dadurch einen besseren Eindruck von ihrer Nutzung erhalten.
Entscheidend ist eine gute Organisation der Besichtigungstermine.
Auch ein Verkauf nach dem vollständigen Auszug kann Vorteile bieten.
Die Immobilie lässt sich flexibel besichtigen und Räume können neutral präsentiert werden. Kleinere Schönheitsarbeiten oder notwendige Vorbereitungen lassen sich ebenfalls leichter durchführen.
Allerdings entstehen bis zum Verkauf möglicherweise weiterhin laufende Kosten für die Immobilie.
Eigentümer sollten deshalb abwägen, welche Variante organisatorisch und finanziell besser zur eigenen Situation passt.
Steht der Umzug unmittelbar bevor, stellt sich häufig die Frage, ob noch Geld in Renovierungsmaßnahmen investiert werden sollte.
Nicht jede größere Modernisierung zahlt sich unmittelbar über einen höheren Verkaufspreis aus.
Kleinere Maßnahmen können dagegen einen positiven Gesamteindruck unterstützen. Dazu gehören beispielsweise:
Größere Investitionen sollten dagegen individuell hinsichtlich Kosten und möglichem Nutzen bewertet werden.
Beim Immobilienverkauf im Zusammenhang mit einem Umzug ist der Übergabetermin besonders wichtig.
Eigentümer sollten vermeiden, ihre bisherige Immobilie übergeben zu müssen, bevor die neue Wohnsituation geklärt ist.
Deshalb sollten Zeitpunkte für Umzug, Kaufpreisabwicklung und Immobilienübergabe möglichst früh miteinander abgestimmt werden.
Eine realistische Zeitplanung schafft Sicherheit für Verkäufer und Käufer.
Zeitdruck ist bei dieser Verkaufssituation einer der größten Risikofaktoren.
Typische Probleme entstehen beispielsweise, wenn Eigentümer:
Eine strukturierte Vorbereitung kann viele dieser Schwierigkeiten vermeiden.
Wer seine Immobilie wegen eines Umzugs verkaufen möchte, sollte den Verkauf nicht als isoliertes Projekt betrachten.
Finanzierung, Immobilienbewertung, Vermarktung, Umzug und Übergabe hängen unmittelbar miteinander zusammen. Je früher die einzelnen Schritte geplant werden, desto besser lassen sich zeitliche und finanzielle Überschneidungen koordinieren.
Besonders wichtig sind eine realistische Bewertung und ein klarer Zeitplan. So wissen Eigentümer frühzeitig, mit welchem Verkaufserlös sie rechnen können und wann die Immobilie voraussichtlich übergeben werden kann.
