Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus zu verkaufen, ist grundsätzlich möglich. Allerdings unterscheidet sich der Verkauf in einigen wichtigen Punkten von einer leer stehenden Immobilie. Bestehende Mietverträge, die Rechte der Mieter und die Erwartungen potenzieller Käufer spielen dabei eine entscheidende Rolle.
Viele Eigentümer fragen sich deshalb: Kann ich eine vermietete Immobilie einfach verkaufen? Und welchen Einfluss hat das bestehende Mietverhältnis auf den Verkaufspreis?
Wir erklären, worauf Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Immobilie achten sollten und wie sich der Verkaufsprozess erfolgreich gestalten lässt.
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Ja, grundsätzlich kann eine Immobilie auch dann verkauft werden, wenn sie bereits vermietet ist.
Der bestehende Mietvertrag bleibt dabei in der Regel unverändert bestehen. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis eintritt.
Dieser Grundsatz ist im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 566 BGB geregelt und wird häufig mit dem Satz „Kauf bricht nicht Miete“ zusammengefasst.
Für Eigentümer bedeutet das: Eine vermietete Immobilie kann verkauft werden, ohne dass das Mietverhältnis zuvor beendet werden muss.
Ob eine Immobilie vermietet oder leer stehend verkauft werden sollte, hängt unter anderem von der Zielgruppe und den individuellen Eigenschaften des Objekts ab.
Eine vermietete Eigentumswohnung kann besonders für Kapitalanleger interessant sein. Diese möchten häufig eine Immobilie erwerben, mit der bereits regelmäßige Mieteinnahmen erzielt werden.
Eigennutzer bevorzugen dagegen oftmals eine Immobilie, die sie zeitnah selbst beziehen können.
Daraus ergeben sich unterschiedliche Vermarktungsmöglichkeiten.
Vermietete Immobilie:
Leer stehende Immobilie:
Welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist, sollte individuell geprüft werden.
Ein bestehendes Mietverhältnis kann den Marktwert einer Immobilie beeinflussen.
Entscheidend sind dabei insbesondere die aktuelle Miethöhe, die langfristigen Ertragsmöglichkeiten und die Nachfrage nach vermieteten Immobilien am jeweiligen Standort.
Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, kann dies die Attraktivität für Kapitalanleger reduzieren.
Andererseits kann eine zuverlässig vermietete Immobilie mit marktgerechten Mieteinnahmen für Investoren interessant sein.
Bei der Bewertung spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:
Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dabei, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.
Nein. Grundsätzlich benötigt ein Eigentümer für den Verkauf seiner vermieteten Immobilie keine Zustimmung des Mieters.
Der Mieter kann den Verkauf daher normalerweise nicht verhindern.
Allerdings bestehen während des Verkaufsprozesses weiterhin die gesetzlichen Rechte des Mieters.
Das betrifft insbesondere Besichtigungstermine und den Schutz der Privatsphäre.
Ein Immobilienverkauf berechtigt den Eigentümer nicht dazu, die Wohnung jederzeit unangekündigt zu betreten.
Besichtigungen sollten rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden.
Ein Immobilienverkauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Der Käufer übernimmt grundsätzlich das bestehende Mietverhältnis.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein neuer Eigentümer später eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dafür müssen jedoch die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sein.
Auch gesetzliche Kündigungsfristen und mögliche Kündigungssperrfristen sind zu beachten.
Besonders relevant kann dies sein, wenn eine vermietete Wohnung während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
Eigentümer sollten deshalb keine pauschalen Zusagen zur kurzfristigen Verfügbarkeit einer vermieteten Immobilie machen.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Immobilie.
Nach § 577 BGB kann ein solches Recht insbesondere dann entstehen, wenn vermietete Wohnräume nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden oder umgewandelt werden sollen und anschließend an einen Dritten verkauft werden.
Es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen.
Ob im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht besteht, sollte deshalb vor dem Verkauf geprüft werden.
Bei vermieteten Immobilien interessieren sich Kaufinteressenten nicht nur für das Gebäude, sondern auch für die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Daher sollten Eigentümer relevante Unterlagen frühzeitig zusammenstellen.
Dazu gehören beispielsweise:
Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich die Teilungserklärung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und relevante Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sein.
Eine vollständige Dokumentation erleichtert die Prüfung durch potenzielle Käufer.
Für Kapitalanleger ist die mögliche Rendite häufig ein wichtiges Entscheidungskriterium.
Eine erste Orientierung bietet die Bruttomietrendite.
Die Berechnung lautet:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Ein Beispiel:
Eine Eigentumswohnung wird für 220.000 Euro angeboten und erzielt monatlich 850 Euro Kaltmiete.
Die jährlichen Mieteinnahmen betragen somit 10.200 Euro.
Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 4,6 Prozent.
Allerdings berücksichtigt diese Berechnung weder Kaufnebenkosten noch Instandhaltung, Verwaltung oder mögliche Finanzierungskosten.
Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollte deshalb auch die Nettomietrendite betrachtet werden.
Manche Eigentümer überlegen, das bestehende Mietverhältnis vor dem Verkauf zu beenden, um die Immobilie anschließend leer stehend anzubieten.
Dabei ist jedoch Vorsicht geboten.
Eine Kündigung allein mit dem Ziel, die Immobilie besser verkaufen zu können, ist grundsätzlich nicht zulässig.
Für eine ordentliche Vermieterkündigung muss ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann beispielsweise eine Verwertungskündigung in Betracht kommen. Dafür gelten allerdings hohe rechtliche Anforderungen.
Eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter kann eine Alternative darstellen.
Ob eine solche Lösung sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab.
Ein strukturierter Verkaufsprozess kann helfen, Verzögerungen zu vermeiden und geeignete Kaufinteressenten zu erreichen.
Zunächst sollte der realistische Marktwert unter Berücksichtigung des bestehenden Mietverhältnisses ermittelt werden.
Mietvertrag, Mieteinnahmen, Objektunterlagen und weitere relevante Informationen sollten vollständig vorliegen.
Eine vermietete Immobilie wird häufig gezielt an Kapitalanleger vermarktet.
Die Vermarktung sollte deshalb die wirtschaftlichen Eigenschaften des Objekts nachvollziehbar darstellen.
Besichtigungstermine sollten mit dem Mieter abgestimmt werden.
Im Kaufvertrag müssen die bestehenden Mietverhältnisse und weitere relevante Vereinbarungen angemessen berücksichtigt werden.
Nach dem Verkauf müssen unter anderem die Zuständigkeiten für Mietzahlungen, Kaution und laufende Abrechnungen geklärt werden.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie können verschiedene Fehler den Verkaufsprozess erschweren.
Dazu gehören insbesondere:
Unrealistische Preisvorstellungen: Die aktuelle Vermietungssituation wird bei der Wertermittlung nicht ausreichend berücksichtigt.
Fehlende Mietunterlagen: Kaufinteressenten können die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht nachvollziehen.
Unzureichende Kommunikation: Besichtigungen werden nicht rechtzeitig mit dem Mieter abgestimmt.
Falsche Aussagen zur Kündigung: Interessenten erhalten unrealistische Erwartungen hinsichtlich einer möglichen Eigennutzung.
Unklare Kostenstruktur: Laufende Bewirtschaftungskosten und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen werden nicht transparent dargestellt.
Eine professionelle Vorbereitung hilft dabei, diese Probleme zu vermeiden.
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert neben Marktkenntnissen auch eine sorgfältige Organisation.
Ein Immobilienmakler kann Eigentümer insbesondere bei der Wertermittlung, Vermarktung und Kommunikation mit Kaufinteressenten unterstützen.
Dazu gehören beispielsweise:
Gerade bei bestehenden Mietverhältnissen ist eine transparente und professionelle Kommunikation besonders wichtig.
Eine vermietete Immobilie zu verkaufen ist grundsätzlich problemlos möglich, sofern die gesetzlichen Vorgaben und bestehenden Mieterrechte beachtet werden.
Für einen erfolgreichen Verkauf kommt es vor allem auf eine realistische Immobilienbewertung, vollständige Unterlagen und die richtige Zielgruppenansprache an.
Besonders für Kapitalanleger können vermietete Wohnungen und Häuser interessant sein.
Wer den Verkaufsprozess sorgfältig vorbereitet, schafft gute Voraussetzungen für einen erfolgreichen Abschluss.
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