Immobilien gelten für viele Anleger als wichtiger Bestandteil des langfristigen Vermögensaufbaus. Doch wer vom Immobilienmarkt profitieren möchte, muss nicht zwangsläufig eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen. Mit sogenannten REIT-ETFs gibt es eine Möglichkeit, indirekt in Immobilienunternehmen zu investieren.
Doch was sind REIT-ETFs und worin unterscheiden sie sich von direkten Immobilieninvestitionen? Während beim klassischen Immobilienkauf ein konkretes Objekt erworben wird, ermöglichen REIT-ETFs die Beteiligung an mehreren börsennotierten Immobiliengesellschaften.
Beide Anlageformen bieten unterschiedliche Chancen, sind jedoch auch mit spezifischen Risiken verbunden. Wir erklären, wie REIT-ETFs funktionieren, welche Vor- und Nachteile bestehen und wann eine eigene Immobilie als Kapitalanlage interessant sein kann.
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REIT steht für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um eine besondere Form von Immobiliengesellschaft, die bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllen muss.
REITs investieren beispielsweise in Wohnimmobilien, Bürogebäude, Logistikzentren, Einkaufsimmobilien oder andere Immobiliensegmente.
Ein REIT-ETF ist ein börsengehandelter Fonds, der einen Index mit mehreren REITs nachbildet. Anleger erwerben damit Fondsanteile, deren Wertentwicklung von den enthaltenen Immobiliengesellschaften abhängt.
Der wesentliche Unterschied zum direkten Immobilienkauf besteht darin, dass Anleger nicht selbst Eigentümer der Gebäude werden.
Stattdessen beteiligen sie sich indirekt an Unternehmen, die Immobilien besitzen, betreiben oder verwalten.
REIT-ETFs bündeln verschiedene börsennotierte Immobiliengesellschaften in einem Fonds.
Die enthaltenen REITs können beispielsweise Einnahmen aus der Vermietung und Bewirtschaftung ihrer Immobilien erzielen.
Die wirtschaftliche Entwicklung dieser Unternehmen beeinflusst wiederum deren Aktienkurse und mögliche Ausschüttungen.
Für Anleger ergeben sich damit grundsätzlich zwei mögliche Ertragsquellen:
Allerdings sind weder steigende Kurse noch regelmäßige Ausschüttungen garantiert.
Die Wertentwicklung eines REIT-ETFs hängt unter anderem von der Immobilienbranche, der Zinsentwicklung und den Kapitalmärkten ab.
Wer sich für Immobilien als Kapitalanlage interessiert, sollte zunächst die grundlegenden Unterschiede zwischen beiden Anlageformen kennen.
| Kriterium | REIT-ETF | Direkte Immobilie |
|---|---|---|
| Eigentum | Anteile an einem Fonds | Eigentum an einem konkreten Objekt |
| Kapitalbedarf | Auch mit kleineren Beträgen möglich | Meist hoher Kapitalbedarf |
| Laufende Erträge | Ausschüttungen möglich | Mieteinnahmen möglich |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Je nach Immobilie erheblich |
| Handelbarkeit | Börsentäglich handelbar | Verkauf benötigt Zeit |
| Risikostreuung | Mehrere Immobiliengesellschaften | Häufig Konzentration auf ein Objekt |
| Einflussmöglichkeiten | Kein direkter Einfluss auf einzelne Gebäude | Eigentümer kann Entscheidungen treffen |
| Finanzierung | Üblicherweise ohne Immobilienkredit | Häufig durch Bankfinanzierung |
| Wertentwicklung | Börsenkurse und Unternehmensentwicklung | Lokaler Immobilienmarkt und Objektzustand |
Beide Anlageformen ermöglichen eine Beteiligung am Immobilienmarkt, unterscheiden sich jedoch erheblich in ihrer praktischen Umsetzung.
REIT-ETFs können besonders für Anleger interessant sein, die in den Immobiliensektor investieren möchten, ohne selbst eine Immobilie zu erwerben.
Für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses wird in der Regel ein erheblicher Geldbetrag benötigt.
Neben dem Kaufpreis entstehen zusätzliche Kosten, beispielsweise für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Bei REIT-ETFs können Anleger dagegen bereits mit vergleichsweise kleinen Beträgen investieren.
Auch regelmäßige Sparpläne sind bei vielen entsprechenden Fonds möglich.
Ein REIT-ETF kann verschiedene Unternehmen und Immobiliensegmente enthalten.
Dadurch ist das Investment nicht ausschließlich von der wirtschaftlichen Entwicklung einer einzelnen Immobilie abhängig.
Allerdings bleibt ein REIT-ETF auf den Immobiliensektor konzentriert und ist deshalb nicht mit einem breit gestreuten Welt-ETF gleichzusetzen.
Wer eine Immobilie direkt besitzt, muss sich mit verschiedenen Verwaltungsaufgaben beschäftigen.
Dazu können Mietverträge, Reparaturen, Betriebskostenabrechnungen und die Koordination von Dienstleistern gehören.
Bei einem REIT-ETF übernehmen die enthaltenen Immobiliengesellschaften die operative Bewirtschaftung ihrer Immobilien.
Anleger müssen sich deshalb nicht selbst um einzelne Mietverhältnisse kümmern.
REIT-ETFs können während der Börsenhandelszeiten grundsätzlich gekauft und verkauft werden.
Dadurch lässt sich das investierte Kapital meist schneller verfügbar machen als bei einem direkten Immobilienverkauf.
Allerdings können ungünstige Kursentwicklungen dazu führen, dass Anleger beim Verkauf Verluste realisieren.
Auch wenn REIT-ETFs einen einfachen Zugang zum Immobiliensektor ermöglichen, sind sie keine sichere oder wertstabile Geldanlage.
REIT-ETFs unterliegen den Schwankungen der Aktienmärkte.
Selbst wenn die Immobilien der enthaltenen Gesellschaften weiterhin vermietet sind, können deren Aktienkurse deutlich fallen.
Steigende Zinsen können Immobilienunternehmen auf unterschiedliche Weise belasten.
Beispielsweise können sich Finanzierungskosten erhöhen oder Immobilienbewertungen verändern.
Auch die Attraktivität anderer Anlageformen kann sich durch höhere Zinsen verändern.
Nicht alle Immobilienarten entwickeln sich gleich.
Während beispielsweise Logistikimmobilien von bestimmten wirtschaftlichen Entwicklungen profitieren können, können Büroimmobilien durch veränderte Arbeitsmodelle unter Druck geraten.
Die Zusammensetzung des jeweiligen REIT-ETFs ist deshalb ein wichtiges Auswahlkriterium.
Viele REIT-ETFs investieren international.
Dadurch können zusätzliche Risiken durch Wechselkursschwankungen oder unterschiedliche wirtschaftliche Rahmenbedingungen entstehen.
Wer eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kauft, erwirbt einen konkreten Vermögenswert.
Dieser kann vermietet, modernisiert oder zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden.
Ein wesentlicher Vorteil besteht in den direkten Einflussmöglichkeiten.
Eigentümer können beispielsweise über Modernisierungen, die langfristige Nutzung und die Vermietungsstrategie entscheiden, soweit gesetzliche Vorgaben und gegebenenfalls die Regeln einer Wohnungseigentümergemeinschaft dies zulassen.
Darüber hinaus können regelmäßige Mieteinnahmen entstehen.
Auch die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung unterscheidet den direkten Immobilienkauf von einer gewöhnlichen ETF-Anlage.
Mit einem Bankdarlehen kann eine Immobilie erworben werden, deren Kaufpreis über dem vorhandenen Eigenkapital liegt.
Dieser Finanzierungseffekt bietet Chancen, erhöht jedoch gleichzeitig die finanziellen Verpflichtungen und Risiken.
Eine eigene Immobilie ist mit laufenden Kosten und organisatorischen Aufgaben verbunden.
Zu den möglichen Belastungen gehören:
Hinzu kommt das sogenannte Klumpenrisiko.
Wer einen großen Teil seines Vermögens in eine einzelne Immobilie investiert, ist stark von deren Standort und Zustand abhängig.
Auch die Verfügbarkeit des investierten Kapitals ist eingeschränkt, da ein Immobilienverkauf Zeit benötigt und zusätzliche Kosten verursachen kann.
Ob ein REIT-ETF oder eine direkte Immobilie langfristig eine höhere Rendite erzielt, lässt sich nicht pauschal beantworten.
Bei REIT-ETFs hängt die Rendite insbesondere von der Kursentwicklung, möglichen Ausschüttungen und den Fondskosten ab.
Bei einer vermieteten Immobilie spielen dagegen zahlreiche objektspezifische Faktoren eine Rolle.
Dazu gehören:
Ein Vergleich sollte deshalb immer die gesamten Zahlungsströme und Risiken berücksichtigen.
Besonders wichtig ist, nicht allein die Ausschüttungsrendite eines REIT-ETFs mit der Bruttomietrendite einer Immobilie zu vergleichen.
Diese Kennzahlen berücksichtigen unterschiedliche Kosten und sind deshalb nicht unmittelbar vergleichbar.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die Berechnung der Bruttomietrendite.
Eine Eigentumswohnung wird für 250.000 Euro erworben.
Die monatliche Kaltmiete beträgt 950 Euro.
Daraus ergeben sich folgende Werte:
Kaufpreis: 250.000 Euro
Monatliche Kaltmiete: 950 Euro
Jährliche Kaltmiete: 11.400 Euro
Die Bruttomietrendite berechnet sich folgendermaßen:
11.400 Euro ÷ 250.000 Euro × 100 = 4,56 Prozent
Die Immobilie erzielt damit rechnerisch eine Bruttomietrendite von rund 4,6 Prozent.
Allerdings sind darin Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Finanzierungskosten noch nicht berücksichtigt.
Die tatsächliche Rendite kann deshalb deutlich niedriger ausfallen.
Bei einem REIT-ETF müssten dagegen Kursentwicklung, Ausschüttungen und Kosten gemeinsam betrachtet werden.
Die Begriffe REIT-ETF und Immobilien-ETF werden häufig gleichgesetzt.
Es gibt jedoch Unterschiede.
Ein REIT-ETF konzentriert sich auf Immobiliengesellschaften, die als REIT organisiert sind.
Ein Immobilien-ETF kann dagegen auch andere börsennotierte Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft enthalten.
Dazu gehören beispielsweise Immobilienentwickler oder Gesellschaften, die nicht als REIT strukturiert sind.
Welche Unternehmen tatsächlich enthalten sind, ergibt sich aus dem jeweiligen Index und den Anlagebedingungen des Fonds.
Vor einer Investition sollten Anleger deshalb die Zusammensetzung des ETFs prüfen.
REIT-ETFs können für Anleger interessant sein, die sich am Immobiliensektor beteiligen möchten, ohne eine eigene Immobilie zu verwalten.
Besonders relevant können sie sein, wenn:
Allerdings sollten Anleger beachten, dass ein REIT-ETF keine umfassende Diversifikation über verschiedene Wirtschaftsbranchen bietet.
Ob die Anlage zur persönlichen Vermögensstruktur passt, muss individuell beurteilt werden.
Eine direkte Immobilieninvestition kann insbesondere dann interessant sein, wenn Anleger langfristig Eigentum aufbauen und regelmäßige Mieteinnahmen erzielen möchten.
Dabei kommt es jedoch entscheidend auf die Qualität des jeweiligen Objekts an.
Nicht jede Immobilie ist automatisch eine rentable Kapitalanlage.
Vor dem Kauf sollten deshalb insbesondere folgende Aspekte geprüft werden:
Lage: Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Wohnraum am jeweiligen Standort?
Kaufpreis: Ist der Angebotspreis im Verhältnis zum lokalen Immobilienmarkt angemessen?
Mieteinnahmen: Welche Einnahmen lassen sich realistisch erzielen?
Gebäudezustand: Welche Reparaturen oder Modernisierungen könnten erforderlich werden?
Laufende Kosten: Welche finanziellen Belastungen entstehen während der Vermietung?
Finanzierung: Sind Zinsen, Tilgung und finanzielle Reserven langfristig tragbar?
Eine professionelle Immobilienbewertung kann dabei helfen, den Marktwert besser einzuordnen und die Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung zu schaffen.
REIT-ETFs und direkte Immobilieninvestitionen müssen sich nicht gegenseitig ausschließen.
Ein Anleger kann beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung besitzen und zusätzlich in börsennotierte Immobiliengesellschaften investieren.
Allerdings sollte dabei berücksichtigt werden, wie stark das Gesamtvermögen bereits vom Immobilienmarkt abhängig ist.
Wer einen großen Teil seines Vermögens in Immobilien gebunden hat, erhöht durch zusätzliche REIT-ETFs möglicherweise die Konzentration auf denselben Wirtschaftssektor.
Eine sinnvolle Vermögensaufteilung hängt deshalb von den persönlichen Zielen, dem Anlagehorizont und der individuellen Risikobereitschaft ab.
REIT-ETFs und direkte Immobilieninvestitionen ermöglichen unterschiedliche Wege, am Immobilienmarkt teilzunehmen.
REIT-ETFs bieten einen vergleichsweise einfachen Einstieg, eine flexible Handelbarkeit und einen geringen organisatorischen Aufwand. Gleichzeitig unterliegen sie den Schwankungen der Aktienmärkte.
Direkte Immobilien bieten dagegen Eigentumsrechte an einem konkreten Objekt, mögliche Mieteinnahmen und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten. Dafür sind meist mehr Kapital, eine sorgfältige Planung und laufende Verwaltungsaufgaben erforderlich.
Welche Anlageform besser geeignet ist, hängt von den finanziellen Voraussetzungen und den persönlichen Anlagezielen ab.
Wer sich für den direkten Immobilienkauf entscheidet, sollte insbesondere den Kaufpreis, die Lage und die langfristige Wirtschaftlichkeit des Objekts sorgfältig prüfen.
Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage oder möchten den aktuellen Marktwert einer bestehenden Immobilie erfahren?
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